越南首都河内市中心惊现“关店潮”，房东主动降价只为留住租客

39岁的泰黄（化名）上个月刚退租了位于栋多郡泰河街（phố Thái Hà）一间约40平方米的男装店。店面门宽5米，月租金3500万越南盾。

当他联系房东表示想退租时，房东表示，如果他续租可以将租金降至3300万，但泰黄最终还是拒绝了。

“有几个月的营业额连房租都不够，实在撑不下去了。”他说。如今，他已将所有库存清仓，剩下的货物搬回家中，准备转战线上渠道继续销售。

越媒记者走访发现，河内市中心多条街道的退租现象正持续蔓延。在纸桥街、金马街、泰河街等主要路段的多个黄金店面，已空置数月，仍无人问津。仅金马街至阮太学路沿线，就有30多家店铺关门，门口挂着招租或转让的牌子。

有着5年从业经验的店面租赁中介梅鸾表示，随着时装、餐饮、化妆品、水疗等行业租客纷纷撤离，河内街铺市场正陷入漫长的滞销周期。尤其是在河内市近期加大整治城市秩序、严管人行道侵占的背景下，这一情况愈发严重。

“那些面积小、没地方停车的店面，就算位置再好，也很难租出去。”梅鸾说。

面对困局，许多房东开始主动降价。金马街上的一些店面租金已比去年下调约10%，甚至有房东同意头三个月降价20%。在赵夫人街，一栋50平方米的临街商铺房东将租金下调15%至6000万越南盾，并免除首周租金，让租户免费用于装修。

在线房地产平台数据显示，河内购房者对独栋住宅的关注度比去年底下降了22%。部分坊的街铺平均挂牌租金较2025年峰值下跌13%至37%。

世邦魏理仕（CBRE）越南零售服务总监梅福分析认为，河内黄金地段店面租客稀缺并非暂时现象，而是市场结构剧烈变化的结果。

她指出，过去租客愿意为在市中心亮相支付高昂租金以打造品牌。如今，随着电商和综合性购物中心的兴起，消费者习惯已发生显著改变，街铺运营效率明显下降，房东不得不降价留客。“租金调整是市场自我平衡的体现，更真实地反映了街铺的实际购买力与运营效率。”

高纬环球越南总经理黄月明也持相似观点。她认为，近年来租金持续上涨使街铺逐渐失去优势。许多房屋年久失修，难以按品牌标准改造，导致“挑客”严重，长期空置。

这种转变在餐饮和时装行业尤为明显。许多餐饮品牌正从临街大店转向购物中心，时装行业则缩减实体店，主攻线上销售。城市管理与人行道整顿的压力，也让许多餐饮店难以在狭小、拥挤、缺乏体验感的店面中生存。

房地产咨询公司专家建议，房东在租金、付款进度、分拆出租方案上应更加灵活，合同中的终止、违约和转让条款也需双方仔细斟酌。

对于租户而言，黄月明认为，当前市场供应更“柔软”，正是寻找优质经营位置的好时机。除了位置、面积、设计外，租户还应特别关注消防安全设施和停车位配置，尤其是在河内市收紧城市秩序管理的背景下。

老板们集体“撤退”，胡志明黄金地段也租不出去了？

无独有偶，在越南另一大城市胡志明市，同样的情况也在上演。

据越媒Dân trí报道，高昂的租金正让胡志明市商家不堪重负。在消费行为持续演变的当下，主干道上的经营者面临前所未有的压力。

45岁的美云在翁文谦街经营食品生意。她以每月1500万越南盾租下一间临街商铺，日均租金近50万盾。她自认已算“幸运”，因为周边商铺月租普遍在1800万至2000万盾。

然而今年初以来，客流量明显减少，有时日营业额连房租都不够。“从早忙到晚，只够付店租。”面对日益加重的财务压力，她决定关掉原销售点，将店铺迁至附近一片农用地上的棚屋。那里水电齐全、空间宽敞，月租仅700万盾，负担大大减轻。

美云的遭遇并非个例。近年来，胡志明市多条主干道出现商铺大规模空置。同起街、八月革命街、二征夫人街等昔日被视为品牌展示“黄金地段”的街道，如今挂满了招租广告。

许多商铺连续空置数年仍难觅租客，核心地段月租普遍在2至3亿越南盾，同起街部分地段甚至高达5至6亿盾。据高纬环球报告，同起街位列越南租金最高地段之一，高居全球第14位。

专家分析认为，商铺空置率攀升主要有三大原因：

一是消费行为转变。 年轻人不再青睐传统店铺，而是优先选择集购物、娱乐、餐饮于一体的城郊购物中心。

二是交通不便。 停车位短缺严重阻碍驾车消费者，降低了前往市中心商业街的体验。

三是电商冲击。 在线销售平台的爆发式增长，极大冲击了临街商铺的传统经营模式。

与河内不同的是，尽管租赁需求下降，胡志明市的许多房东仍不愿调整价格，期待房产价值继续攀升。专家武黄俊杰指出，这种业主期望与租户支付能力之间的错位，导致大量优质场地长期空置。

与此同时，原本青睐临街大店的餐饮品牌正纷纷转向购物中心。这种模式让企业在支付上更具灵活性，甚至可采用收入分成的合作形式。

从个体商户“逃离”市中心，到大型品牌将门店转化为形象展厅，一场被成本和客流逼迫的改变，正在胡志明市街头持续上演。

结语

从河内到胡志明市，越南两大城市的临街商铺正遭遇前所未有的“退租潮”。曾经“一铺养三代”的黄金地段，如今租金一降再降，却仍难挡商家撤离的脚步。

电商冲击、购物中心分流、人行道整顿、停车位短缺……多重因素叠加，彻底改变了越南消费者的购物习惯。年轻人不再逛临街小店，而是涌向集吃喝玩乐于一体的购物中心。

租金高企与客流锐减的双重夹击下，无论是个体小商户还是知名品牌，都在做出改变，要么搬往郊区，要么转战线上，要么缩店为品牌展示厅。

这场门店租赁的变局，或许只是开始......

最后，小编想问：在越南的大家，感受到变化了吗？